Technische Due Diligence mit KI: Ablauf, Checkliste und Abgrenzung bei Immobilien

Was ist eine technische Due Diligence?

Bei Immobilientransaktionen prüfen in der Regel mehrere Disziplinen parallel: rechtlich, wirtschaftlich, steuerlich und technisch. Die technische Due Diligence konzentriert sich auf das Gebäude, seine technischen Anlagen und die technisch relevanten Unterlagen. Sie folgt einer festen Reihenfolge, an der sich auch der Bericht orientiert:

1. Dokumente: Welche Unterlagen liegen vor, welche fehlen, und welche Risiken ergeben sich daraus?
2. Zustand: In welchem Zustand sind Bauteile und technische Anlagen, und wie steht es um Energieeffizienz und Brandschutz?
3. Kosten: Welche Sofortmaßnahmen und welcher Investitionsbedarf ergeben sich über 15 Jahre?

Die Reihenfolge ist bewusst gewählt: Wer die Unterlagen kennt, weiß bei der Begehung, wonach gezielt zu suchen ist. Genau hier setzt KI an. Sie übernimmt den ersten Schritt, die Auswertung der Unterlagen, und bereitet damit die beiden folgenden vor.

Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Prüfungen. Auch die Dokumentenprüfung in der TDD ist eine rein technische Prüfung:

Wünscht der Auftraggeber darüber hinausgehende Leistungen, etwa eine Einschätzung der Mietverhältnisse, ist das möglich, sollte aber vorab vereinbart werden. Ein klar definierter Untersuchungshorizont verhindert falsche Erwartungen.

Warum die Dokumentenprüfung zum Engpass wird

Eine Begehung dauert je nach Objekt wenige Stunden bis einen Tag. Die Dokumentenprüfung beansprucht dagegen häufig mehrere Tage, bei umfangreichen Objekten Wochen. Drei Faktoren sind dafür verantwortlich:

• Umfang: Eine einzelne Bauakte kann über 400 Seiten umfassen, oft als ein einziges Dokument. Entscheidend ist nicht nur das Lesen, sondern das fachliche Verständnis: Welche Genehmigung ersetzt welche frühere, welche Auflagen sind daran geknüpft, und wurden sie umgesetzt? Diese Risikoabwägung erfordert erfahrene Fachleute.
• Datenqualität: Datenräume bestehen selten aus durchsuchbaren Dokumenten. Üblich sind schlecht eingescannte Bauakten, handschriftliche Vermerke der Bauaufsicht, Tabellen, Fotos und Sammel-PDFs, deren Dateiname wenig über den Inhalt verrät.
• Gebäudehistorie: Je älter ein Gebäude ist und je mehr Nutzungsänderungen, Nachgenehmigungen und Eigentümerwechsel es erfahren hat, desto aufwendiger wird die Frage, was genehmigt ist und was Bestandsschutz genießt. Das gilt insbesondere für Brandschutz und sicherheitsrelevante Auflagen.

Technische Due Diligence mit KI: Wie sich Dokumentenprüfung und Begehung verändern

Bei einer technischen Due Diligence mit KI übernimmt künstliche Intelligenz die Auswertung des Datenraums und der Begehungsfotos, während Fachleute Begehung, Bewertung und Verantwortung behalten. KI setzt damit dort an, wo der größte Aufwand entsteht: bei der Dokumentenprüfung. Sie unterstützt aber ebenso bei der Begehung und der Bewertung der Bauteile. In CAIPEX läuft das in vier Stufen.

1. Vollständigkeitsanalyse. Die KI ermittelt, welche Unterlagen für das Objekt vorliegen müssten, und gleicht dies mit dem Datenraum ab. Dabei wertet sie den Inhalt jedes Dokuments aus, nicht nur den Dateinamen. Sammel-PDFs werden in ihre Bestandteile zerlegt, etwa Ursprungsgenehmigung, Nachträge, Abnahmescheine und Statik. Für fehlende Unterlagen erstellt CAIPEX einen E-Mail-Entwurf zur Nachforderung beim Verkäufer. Abbildung 1 zeigt den Ablauf: Die Unterlagen werden per Drag & Drop hochgeladen, anschließend wird jedes Dokument vollständig ausgelesen. Original und extrahierter Inhalt stehen nebeneinander und lassen sich Seite für Seite abgleichen.

2. Technisch-inhaltliche Prüfung. Jedes Prüfkriterium wird inhaltlich ausgewertet. Schwer lesbare Scans werden abschnittsweise vergrößert analysiert, sodass auch Stempel, Randnotizen, handschriftliche Vermerke und historische Schriften erfasst werden. Jeder Befund erhält eine Risikoeinstufung bis hin zum möglichen Dealbreaker, eine Handlungsempfehlung und die Fundstelle bis auf die Seite. Wie tief diese Auswertung reicht, zeigt Abbildung 2 an einem Bauantrag von 1958: Die ursprünglich eingetragenen Baukosten von 105.000 DM wurden von der Behörde handschriftlich auf 111.950 DM korrigiert. Die KI erkennt beide Werte, ordnet den Korrekturvermerk der Behörde zu und dokumentiert, welcher Wert maßgeblich ist.

3. Vorbereitung der Begehung. Aus den Auflagen der Genehmigungen leitet CAIPEX die Prüfpunkte für den Ortstermin ab. Die Begehung wird damit gezielt auf die Punkte ausgerichtet, die sich aus der Akte ergeben. Abbildung 3 zeigt eine solche Checkliste: Jeder Prüfpunkt nennt die Unterlage, aus der er stammt, und ist als kritisch markiert, wenn die Akte bereits einen Mangel dokumentiert, etwa eine Totleitung im Trinkwassernetz oder eine gesetzliche Austauschpflicht für Bleileitungen.

4. Fotoauswertung und Bauteilbewertung. Auch vor Ort arbeitet die KI mit. Die Fotos der Begehung werden Bauteil für Bauteil ausgewertet: Die KI erkennt Schäden wie Risse, Feuchte oder Korrosion, bestimmt Materialien, Fabrikate und Einbaujahre, schlägt eine Zustandsnote vor und leitet Maßnahmen mit Zeitpunkt und Kosten ab. Anschließend prüft sie alle Maßnahmen gegeneinander und bündelt sie zu einem stimmigen Gesamtkonzept. Wie das im Detail funktioniert, lesen Sie im Artikel Wie funktioniert die KI-gestützte Schadensanalyse von Gebäuden?

Der Effekt ist deutlich: Prüfungen, für die die Dokumentenauswertung zuvor mehrere Tage bis Wochen beanspruchte, lassen sich mit CAIPEX in zwei bis drei Arbeitstagen abschließen, einschließlich Begehung und Bericht. Die gewonnene Zeit fließt in die fachliche Bewertung.

Allgemeine KI-Chatbots stoßen hier an Grenzen. Ein vollständiger Datenraum mit mehreren Gigabyte an Scans lässt sich nicht in einen Chat laden, und ohne gewerkspezifische Prüfanweisungen bleibt die Auswertung allgemein. Mehr dazu im Leitfaden Bestandsimmobilie technisch bewerten.

Ankaufs- und Verkaufsprüfung: Wer beauftragt die TDD?

Bei der Ankaufsprüfung (Buy-Side Due Diligence) lässt der Kaufinteressent die Immobilie prüfen, bevor er eine bindende Entscheidung trifft. Im Mittelpunkt stehen Risiken, die im Exposé nicht erkennbar sind: fehlende Genehmigungen, Sicherheitsmängel, anstehende Pflichtmaßnahmen.

Bei der Verkaufsprüfung (Vendor Due Diligence) lässt der Verkäufer sein Objekt vorab prüfen. Er kennt die Schwachstellen, bevor sie im Verkaufsprozess auffallen, kann fehlende Unterlagen nachreichen und geht mit einer belegten Faktenbasis in die Gespräche.

Was aus den Befunden folgt, ob Preisanpassung, vertragliche Regelung oder Abbruch, verhandeln Käufer und Verkäufer.

So läuft eine technische Due Diligence ab: die 6 Schritte

1. Untersuchungshorizont festlegen

Vor Beginn der Prüfung wird mit dem Auftraggeber festgelegt, aus welcher Perspektive geprüft wird (Käufer oder Verkäufer), welche Gewerke einbezogen sind, ob ESG- und Energieaspekte Teil des Auftrags sind und auf welcher Kostenbasis gerechnet wird. Ebenso wichtig ist die Festlegung, was nicht Gegenstand der Prüfung ist, etwa eine lückenlose Einzelblattprüfung, eine eigene Akteneinsicht bei Behörden oder Bauteilöffnungen.

2. Vollständigkeit der Unterlagen prüfen

In diesem Schritt wird abgeglichen, welche Unterlagen für das Objekt vorliegen müssten und welche tatsächlich im Datenraum enthalten sind. Maßgeblich sind Baujahr, Nutzung, Denkmalstatus und Lage. Bei Altbauten gehören neben Genehmigungen und Abnahmen auch Kampfmittel-, Altlasten-, Baulasten- und Denkmalauskünfte dazu. Fehlende Unterlagen werden beim Verkäufer nachgefordert und im Bericht als Risiko ausgewiesen.

3. Unterlagen technisch-inhaltlich prüfen

Anschließend werden die Unterlagen inhaltlich geprüft: Genehmigungshistorie, Auflagen und deren Umsetzung, Brandschutz, Betreiberpflichten nach GEFMA 190 (etwa Prüfnachweise nach DGUV V3 oder die Legionellenprüfung nach Trinkwasserverordnung), Schadstoffverdacht und Instandhaltungshistorie. Jedes Prüfkriterium erhält einen Status (vorhanden, lückenhaft, fehlt, nicht relevant), eine Risikoeinstufung und eine Fundstelle bis auf die Seite. Widersprüche zwischen Dokumenten, etwa bei Wohnflächen oder der Anzahl der Wohneinheiten, werden benannt und nicht stillschweigend aufgelöst. Abbildung 4 zeigt, wie das im Bericht aussieht: Zu jedem Prüfkriterium stehen Status, Risiko, eine fachliche Begründung und die Fundstellen mit Dokument und Seite.

4. Begehung mit Prüfpunkten aus der Akte

Aus den Auflagen der Genehmigungen entstehen konkrete Prüfpunkte für die Begehung, etwa eine geforderte Rauch- und Wärmeabzugsanlage im Treppenhaus oder ein zweiter Rettungsweg über Dachfenster. Vor Ort wird nicht nur geprüft, ob ein Bauteil vorhanden ist, sondern ob es funktionsfähig ist.

Nicht zugängliche Bereiche, etwa vermietete Einheiten, werden dokumentiert und Einschätzungen dafür als abgeleitet gekennzeichnet.

5. Maßnahmen und Investitionsbedarf ableiten

Aus jedem Befund werden Maßnahme, Zeitpunkt und Kosten abgeleitet, netto zum heutigen Preisniveau. Umsatzsteuer, Unvorhergesehenes und gegebenenfalls Baupreissteigerung werden getrennt ausgewiesen. Unterschieden wird zwischen Nachholbedarf, Pflichtmaßnahmen und planbarer Modernisierung. Die Maßnahmen werden in drei Zeithorizonte eingeordnet: kurzfristig (0–2 Jahre), mittelfristig (3–10 Jahre) und langfristig (11–15 Jahre).

6. Bericht mit Red Flags erstellen

Der Bericht folgt der Reihenfolge der Prüfung: Dokumente, Zustand, Kosten. Vorangestellt werden die Punkte mit Dealbreaker-Charakter und die Sofortmaßnahmen. Der Untersuchungsumfang steht als eigenes Kapitel vor den Befunden.

Ein Praxisbeispiel

Das folgende Beispiel stammt aus einer realen, anonymisierten Vendor Due Diligence: ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten im Ruhrgebiet, errichtet 1904, nach Kriegsschäden 1946 teilweise wiederaufgebaut. Auf dem Grundstück befinden sich zusätzlich ein vermietetes Hintergebäude und eine Garage. Im Datenraum lagen 44 Unterlagen vor, darunter die Bauakte seit 1903. Begangen werden konnten die Allgemeinflächen, der Keller, der Dachraum und zwei leerstehende Wohnungen.

Punkte mit Dealbreaker-Charakter

• Nutzung des Hintergebäudes: Eine Wohnnutzung wurde 1967 behördlich versagt, genehmigt ist lediglich eine Werkstatt. Vor-Ort-Befunde wie ein Klimagerät und neu verlegte Abwasserleitungen deuten auf eine Wohnnutzung hin. Es besteht das Risiko einer Nutzungsuntersagung.
• Grundbuch: Ein Grundbuchauszug lag nicht vor; Lasten und Beschränkungen waren nicht prüfbar.
• Denkmalschutz: Maßnahmen an der Straßenfassade sind erlaubnispflichtig, eine Außendämmung ist ausgeschlossen. Zudem besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde.
• Baulast und Lage: eingetragene Anbaubaulast, Grubengasüberwachung bei Erdarbeiten (Bergbaugebiet), Luftbildauswertung vor Bodeneingriffen (Bombenabwurfgebiet) mit rund neun Monaten Vorlauf.

Akute Sicherheitsrisiken

• erhöhter CO-Gehalt von 501 ppm an einer Gastherme laut Schornsteinfegerprotokoll
• überalterte Elektro-Hauptverteilung ohne ausreichenden Berührungsschutz, kein Prüfnachweis nach DGUV V3
• Feuchte im Kellermauerwerk und korrodierte Stahlträger der Kappendecken

Ergebnis in Zahlen

Zum Vergleich: Bei einem Altbau aus demselben Portfolio lagen nur 20 Unterlagen vor, 17 fehlten. Die Folge waren 12 hohe Risiken in der Dokumentenprüfung, obwohl der bauliche Zustand nicht schlechter war. Ein Teil dieser Risiken lässt sich allein durch das Nachreichen von Unterlagen auflösen.

In einer weiteren Prüfung war der Dachgeschossausbau nur unter der Auflage genehmigt, im Treppenhaus eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage einzubauen. Die Anlage war vorhanden, zum Zeitpunkt der Begehung jedoch nicht funktionsfähig. Erst der Abgleich mit der Genehmigung machte diesen Befund zu einem gezielten Prüfpunkt.

Checkliste: technische Due Diligence im Altbau

Die folgende Checkliste entspricht dem Prüfkatalog, nach dem CAIPEX die Dokumentenprüfung durchführt, ergänzt um die wesentlichen Prüfpunkte für die Begehung.

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Grenzen und Rolle des Menschen

Ein seriöser TDD-Bericht benennt seine Grenzen. Das gilt auch für Prüfungen mit KI:

• Zerstörungsfreie Sichtprüfung: Es erfolgen keine Bauteilöffnungen, Materialproben oder Messungen verdeckter Konstruktionen. Verdachtsmomente, etwa auf Schadstoffe, führen zur Empfehlung einer Beprobung.
• Zugänglichkeit: Bewertet wird, was zugänglich und sichtbar ist. Nicht begangene Bereiche werden benannt.
• Datenraum als Grundlage: Die Prüfung stützt sich auf die bereitgestellten Unterlagen und ersetzt keine eigene Akteneinsicht bei Behörden. Unleserliche oder fehlende Dokumente werden als Risiko ausgewiesen, nicht ergänzt.
• Keine rechtliche oder wirtschaftliche Bewertung: Lücken bei Grundbuch oder Mietverträgen werden benannt, ihre Bewertung erfolgt in der jeweiligen Disziplin.
• Kosten sind Schätzungen: Die Kostenansätze haben eine Bandbreite von ±30 % und dienen der Entscheidung und Budgetplanung, nicht der Ausschreibung.
• Kein Verkehrswertgutachten: Die TDD liefert technische Grundlagen für die Wertermittlung nach ImmoWertV, ersetzt diese aber nicht.
• Fachleute entscheiden: Die KI bereitet vor und strukturiert. Fachleute prüfen, gewichten und verantworten das Ergebnis.

Wer profitiert?

• Käufer und Investoren: belastbare Entscheidungsgrundlage vor dem Ankauf, mit klar benannten Risiken, fehlenden Unterlagen und beziffertem Investitionsbedarf.
• Verkäufer: Transparenz über Schwachstellen vor dem Verkaufsprozess und die Möglichkeit, Unterlagen nachzureichen oder Mängel vorab zu beheben.
• TDD-Dienstleister, Ingenieur- und Architekturbüros: Entlastung bei der zeitintensiven Dokumentenprüfung und Berichtserstellung. Die Fachleute konzentrieren sich auf Bewertung und Verantwortung und können mehr Objekte in gleichbleibender Qualität bearbeiten.
• Banken und Finanzierer: nachvollziehbare, quellenbasierte Befunde als Grundlage für Finanzierungsentscheidungen.

Häufige Fragen

Fazit

Die Qualität einer technischen Due Diligence hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: einem klar definierten Untersuchungshorizont und einer gründlichen Auswertung der Unterlagen. Wer die Akte versteht, bevor er das Gebäude betritt, findet die Punkte, die in einer Transaktion entscheidend sind, von nicht genehmigten Nutzungen bis zu nicht umgesetzten Brandschutzauflagen. KI übernimmt dabei die zeitintensive Auswertung von Unterlagen und Begehungsfotos und macht jede Aussage bis zur Fundstelle nachprüfbar. Die Bewertung und die Verantwortung für das Ergebnis bleiben bei den Fachleuten.

Über den Autor

Lucas Pfeiffer ist Co-Founder von CAIPEX. Er ist Bau- und Wirtschaftsingenieur sowie Sachverständiger für Immobilienbewertung und seit über zehn Jahren in der technischen Due Diligence tätig, über die er bereits seine Masterarbeit geschrieben hat. Gemeinsam mit Bernhard Schochenmaier hat er über 1.000 Bestandsgebäude analysiert, bevor beide ihr Wissen in CAIPEX übertragen haben. LinkedIn